双11电商购物节的来临，一场电商与实体商业之间的较量再次展开。面对去年此阶段电商上百亿元的销售业绩，实体商业是否已经到了生死存亡的绝境呢？对此，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明认为，的确存在冲击，但谈不上致命。

  中国房地产报：随着一线城市可发展空间的减少，二三线城市已经成为国内商业地产竞争的主要区域。不但数量多，同质化问题也一样很严重。您怎么看待目前国内二三线城市的商业地产现状？您认为二三线城市大型商业项目最可能遇到的问题有哪些？应该如何解决？

  李亚明：说到二三线城市，可以说问题比较大，我们做商业主要关注宏观面包括关心城市的GDP总量、人均购买能力、人口的总数构成以及置业，尤其是第三产业决定于年轻人的多少和活力以及消费频率，也就是未来这个城市的人口导入情况，以及如何实现导入。实际上现在做商业主要问题是人，现在很多鬼城或者空城、新区新城没有人住，一方面是商业配套不行，造成反流；另外一方面，人口导入反映的是中国城市经济发展不均衡的问题。
  比如三线城市，你会发现有些城市18到40岁的人缺少，造成这个城市缺少活力。实际上现在二三线城市的人口也存在向一线城市和超一线城市聚集的现状，所以说在研究商业的时候，就应去想人口外流这么严重的情况下，谁会到二三线城市呢？应该是他们下面的乡和县。
  同质化，这其实是被市场逼的。市场上我们看商业服装等商贸排行榜都是那些畅销的品牌，于是都引进这些品牌，最终就造成了同质化的现象。中国的品牌资源不足，大多是合资或者国外的品牌，有中国特色的品牌太少，这方面其实应该学韩国，韩国在民族品牌保护上下了很大的功夫。比如一个购物中心，政府可能会拿出5%的面积给国内品牌一个阵地，作为展示的场所。而国内目前没有，也没人去做这个，暴露出中国产权知识的问题，这不是开发商、商业管理机构能够解决的。

  此外，二三线城市遇到的问题主要是未来新的品牌如何导入当地的购买力，同当地特色品牌间的比例是多少，要让当地的人觉得很亲切而且又比较时尚，这个需要思考。

  中国房地产报：双11的电商购物季马上就要到了，去年的这个时候电商创造百亿的销售规模，不少实体商业也被电商裹挟，加入双11。您怎么看待电商对实体商业的冲击，尤其是在品牌零售领域，您认为实体商业的出路何在？

  李亚明：电商是近几年的热点，这里面可能有过度炒作的原因，其实电商没有这么夸张，不过电商对于实体店的冲击也的确存在。从2012年中国社会零售消费总额来看，电商的份额占到了6%，估计今年能升到7%，于是也就有了马云和王健林那个亿元赌局。

  电商在总额里面还是有限的，电商盈利的品牌还不是很多，实际上还是在烧钱，而电商为了发展渠道也在扩充实体店。未来电商和实体店是会融合的，并且是线上线下一同做。美国的线上销售排行前十名里面基本上都是线下的，因为美国有知识产权保护，产品都是正品，所以它线上线下价格差不多。但是中国的差别就比较大，所以短期来说电商对实体店的冲击很大。但至于电商的产品质量，包括售后服务包括物流速度，这块还是存在一定的问题。

  另外，现在国家主导发展物流网，电商有两个致命问题，一个是合理交税，很多电商在纳税方面是灰色地带，比较模糊，造成的结果其实是线上和线下企业不平等竞争。第二个问题，未来厂租以及人工成本和物流成本的增加，物流成本大幅提升，电商的竞争优势就会缺少。

  中国房地产报：特色商街在国内非常热，但实际上在电子商务之后，真正只有在本地才能购买的特色产品已经几乎没有，您觉得特色商街未来的发展方向是什么？

  李亚明：要看什么样的特色了，是偏旅游还是偏民族的，比如奥特莱斯这种商业街，是国外一线产品的折扣店，也是特色商街，再比如北京的798也是以文化时尚为特色。

  赋予主题更多是一种体验，是在满足基本购物之后的精神追求。在这里真正购买商品，不是他们的主要目的。比如北京的王府井，虽然人流量很大，但没有西单购买力强。

  中国房地产报：现在不少零售业企业，都在进入商业地产开发，比如之前的娃哈哈、苏宁。最近沃尔玛和物美也有了建城市综合体的计划，您怎么看待这些零售业企业进入商业地产，会对行业有哪些影响？

  李亚明：做商业地产开发方面，我认为有三类企业，第一类，以前做住宅房地产开发的如今转型。第二类，原来的零售商进入地产做商业地产开发。第三类，是金融投资商。可以说各有不足，做住宅开发是不懂商业的，应该按照商业的逻辑开发。零售商里面是超市的利润很低，只有2%到3%，百货只有3%到5%。从资金和企业来讲，还是商业地产的利润率有保障。这也是如今千军万马进军商业地产的一个原因。

  很多企业开始压缩实体投资，转为商业地产的投资。的确他们对零售行业比较熟悉，但对商业开发不是很了解，进入这个行业并不是低门槛能做的。比如通常来说，对于工程质量，成本的把控问题都会暴露出来。

  未来能够真正活下来的是需要互相交流学习，能够掌握三方面资源，才会最终胜出。当然，这个行业未来会越来越正规，竞争也会更激烈，一定会兼并合并以及大鱼吃小鱼的故事发生。