一个商业项目从选址、建设、招商直到顺利落成开张需要2、3年的时间，这其中每一步都离不开开发商和运营管理团队的辛勤运作。尤其是当一个商业项目渴望收获丰厚的收益并持续经营下去时，就更需要商业运营管理商发挥他们的聪明才智，吸引大量客流，为项目的成功运营加砖添瓦。

    究竟商业运营管理商是什么样的一种存在呢？业内普遍认为，一个专业的商业运营管理商，不仅要参与到项目开业之前的整个招商过程，还需要在开业之后对项目进行包装、宣传、运营等。换句话说，就是充当一个吸引客流并保证项目正常运营的“管家”。
   那商业运营管理商到底是通过什么样的手段措施来包装项目？又是如何吸引商户入驻项目？近日，搜铺网记者有幸采访了北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明先生，并就以上这些问题进行了深入探讨。
   作为中国服务商业规模最大的商业地产综合服务机构，北京汉博商业管理股份有限公司曾服务、管理过百余家商业项目，商业总体量超过2200万平方米，涵盖了城市综合体、购物中心、特色商业街、旅游休闲度假项目等多种商业地产型态。公司服务网络覆盖北京、上海、成都、重庆、杭州、南京、昆明、济南、宁波和武汉等国内重点城市，服务过北京中粮西单大悦城、合肥之心城、北京远洋未来广场、杭州武林广场、成都阳光新业中心、昆明南亚风情·第壹城、湖州爱山广场、同德昆明广场、重庆大融城等知名商业项目。
   接下来，我们就一起看看李亚明先生对商业地产运营的一些经验之谈吧。
   搜铺网记者：我们都知道汉博商业操盘过多个知名项目，目前也有多个项目正在运营，那在这些项目中，公司团队有在特色、差异化上做过哪些尝试？
李亚明：现在随着商业地产的放量，项目体量越来越大，产品、业态的丰富度也越来越高，传统零售不能支持这么大体量的商业，因此我们要装进一些其他吸引客流量的东西。此时，我们就可以考虑引进一些文化的、艺术的包括吃喝玩乐的业态。还可以结合国际上的一些流行元素，或者充分挖掘项目所在地的消费习惯来包装项目。
   中国，历来以地大物博著称，南北方的气候、消费习惯甚至是消费理念也都不一样。所以当我们想结合当地消费习惯来做项目时，就需要多花费些心思。比如说到某一城市后，我们可以结合全国资源，将一些新品牌从一线城市带到二线甚至三线城市。当然，这么做不见得会立即得到消费者的认可，需要靠一段时间来检验。所以商业地产具有挑战的地方就是在于随着时间流逝，消费者的品牌意识、流行时尚意识也在不断的发展变化。真正的开业才是检验你前期工作的开始，也是检验品牌组合是否适合的开始。
   搜铺网记者：在您看来，一个项目的招商运营管理过程中，团队、品牌、资金哪个比较重要？
   李亚明：这个问题挺难回答的，如果非要选的话应该是团队最重要。现在这个行业里，既懂地产又懂商业甚至懂资金还要懂文化这些跨界的复合人才很少，从开发商以及运营公司的角度来说，打造一个团队很费时费力费钱，还得要磨合好。能力强的人在一起可能也不见得好，大家都有自己的理解，谁也说服不了谁。所以一个团结协作的团队是很重要的。
   搜铺网记者：现下行业内有一种现状，就是很多知名房企，纷纷推出新的商业地产产品线，或者说整合旗下商业资源，准备大举复制扩张，对此您有什么看法？
   李亚明：我觉得挺好的。比如像万达这样的综合体都是标准化的，然后按照它的模式去拿地。虽然这样的模式暴露出了很多建筑质量、运营管理的问题，但是这个不妨碍它往前走，现在我觉得它唯一的问题就是它的资金以及它目前发展的战略重点在哪儿？是在经营上？还是在开发上？
   搜铺网记者：有观点认为房地产行业正在进化，以前是传统的地产，逐渐加上金融资本，现在是加上互联网。那您认为互联网对整个中国商业地产行业将会产生怎样的影响？
   李亚明：我觉得互联网就是渠道扁平化，降低了中间环节的成本。比如说服装，从出厂价到全国总代理，然后到各区域总代理，再到终端的商场，大概要经历四个环节。假如出厂价大概是100块钱，到商场就可能飙到400块钱。这其中互联网电商解决的问题，一是便利，二是降低了中间的流通环节。这就好比一个餐饮的中央厨房，电商是中央的大储蓄库，通过物流向全国配单。
国内所谓的电商红火一时，无非是它的价格和线下实体店的售价不匹配，电商的价格有优势，但是这其中存在着很多假冒伪劣产品和一些库存产品。互联网要是不落地跟实际结合的话，就会永远飘在空中。当然也不好严格的说谁好谁不好，大家都各有所长，未来应该是共荣的趋势，谁能把这些资源整合好谁就能胜。在这个尝试过程中肯定有失败，但是我觉得这个需要去探索，因为商业地产这个行业整体来说也就发展了十几年，所以还是需要一个时间过程继续发展观察。
   搜铺网记者：如今很多开发商或者运营商都在谈创新，您有没有这方面的经验可以跟我们分享一下？
   李亚明：说到创新不得不提到同质化，现在很多业态都大同小异，而创新必将基于这些同质化的业态，在这些业态上做出亮点。
   比如说宠物，它现在作为家庭的一员，人们把它当儿子当闺女去养。但如果我们可以在商场专门为宠物开辟一个通道甚至一个宠物电梯，那么就近去给宠物开展一系列的服务的话，你觉得它是不是也能带动商业的发展？再比如说我们一般传统的宠物店无非就是买买狗绳，买买小衣服，理理发这些，而国外的宠物店它可以进行比赛、教育培训，甚至还有定期的体检保养及护理。所以你要是到日本去考察，可以发现它一栋大楼基本上全是宠物乐园，这就是一个业态业种的创新。
   其次，我们在做北京远洋未来广场的时候，我们也做了一些大胆尝试。我们去找了很多北京的特色街，类似北京798、南锣鼓巷等等，这里有一些年轻人喜爱的比较有特色的品牌，我们尝试着将它们引入到购物中心。但是这些品牌他们有自己的发展逻辑，而且他们对购物中心的管理与街边店管理的差异不太熟悉，这时候就需要你的团队耐心的给他做规划和沟通交流，帮他们量身定做，辅导他们进入购物中心。比如说餐饮，如果开在街上的话，只有到点了才有人来吃饭，但是一旦搬到购物中心，从开门营业可以一直吃到晚上睡觉，它没有严格的吃饭时间概念。而且它还有人流的聚集效应，这是街边店无法比拟的。
    究竟商业运营管理商是什么样的一种存在呢？业内普遍认为，一个专业的商业运营管理商，不仅要参与到项目开业之前的整个招商过程，还需要在开业之后对项目进行包装、宣传、运营等。换句话说，就是充当一个吸引客流并保证项目正常运营的“管家”。
   那商业运营管理商到底是通过什么样的手段措施来包装项目？又是如何吸引商户入驻项目？近日，搜铺网记者有幸采访了北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明先生，并就以上这些问题进行了深入探讨。
   作为中国服务商业规模最大的商业地产综合服务机构，北京汉博商业管理股份有限公司曾服务、管理过百余家商业项目，商业总体量超过2200万平方米，涵盖了城市综合体、购物中心、特色商业街、旅游休闲度假项目等多种商业地产型态。公司服务网络覆盖北京、上海、成都、重庆、杭州、南京、昆明、济南、宁波和武汉等国内重点城市，服务过北京中粮西单大悦城、合肥之心城、北京远洋未来广场、杭州武林广场、成都阳光新业中心、昆明南亚风情·第壹城、湖州爱山广场、同德昆明广场、重庆大融城等知名商业项目。
   接下来，我们就一起看看李亚明先生对商业地产运营的一些经验之谈吧。
   搜铺网记者：我们都知道汉博商业操盘过多个知名项目，目前也有多个项目正在运营，那在这些项目中，公司团队有在特色、差异化上做过哪些尝试？
李亚明：现在随着商业地产的放量，项目体量越来越大，产品、业态的丰富度也越来越高，传统零售不能支持这么大体量的商业，因此我们要装进一些其他吸引客流量的东西。此时，我们就可以考虑引进一些文化的、艺术的包括吃喝玩乐的业态。还可以结合国际上的一些流行元素，或者充分挖掘项目所在地的消费习惯来包装项目。
   中国，历来以地大物博著称，南北方的气候、消费习惯甚至是消费理念也都不一样。所以当我们想结合当地消费习惯来做项目时，就需要多花费些心思。比如说到某一城市后，我们可以结合全国资源，将一些新品牌从一线城市带到二线甚至三线城市。当然，这么做不见得会立即得到消费者的认可，需要靠一段时间来检验。所以商业地产具有挑战的地方就是在于随着时间流逝，消费者的品牌意识、流行时尚意识也在不断的发展变化。真正的开业才是检验你前期工作的开始，也是检验品牌组合是否适合的开始。
   搜铺网记者：在您看来，一个项目的招商运营管理过程中，团队、品牌、资金哪个比较重要？
   李亚明：这个问题挺难回答的，如果非要选的话应该是团队最重要。现在这个行业里，既懂地产又懂商业甚至懂资金还要懂文化这些跨界的复合人才很少，从开发商以及运营公司的角度来说，打造一个团队很费时费力费钱，还得要磨合好。能力强的人在一起可能也不见得好，大家都有自己的理解，谁也说服不了谁。所以一个团结协作的团队是很重要的。
   搜铺网记者：现下行业内有一种现状，就是很多知名房企，纷纷推出新的商业地产产品线，或者说整合旗下商业资源，准备大举复制扩张，对此您有什么看法？
   李亚明：我觉得挺好的。比如像万达这样的综合体都是标准化的，然后按照它的模式去拿地。虽然这样的模式暴露出了很多建筑质量、运营管理的问题，但是这个不妨碍它往前走，现在我觉得它唯一的问题就是它的资金以及它目前发展的战略重点在哪儿？是在经营上？还是在开发上？
   搜铺网记者：有观点认为房地产行业正在进化，以前是传统的地产，逐渐加上金融资本，现在是加上互联网。那您认为互联网对整个中国商业地产行业将会产生怎样的影响？
   李亚明：我觉得互联网就是渠道扁平化，降低了中间环节的成本。比如说服装，从出厂价到全国总代理，然后到各区域总代理，再到终端的商场，大概要经历四个环节。假如出厂价大概是100块钱，到商场就可能飙到400块钱。这其中互联网电商解决的问题，一是便利，二是降低了中间的流通环节。这就好比一个餐饮的中央厨房，电商是中央的大储蓄库，通过物流向全国配单。
国内所谓的电商红火一时，无非是它的价格和线下实体店的售价不匹配，电商的价格有优势，但是这其中存在着很多假冒伪劣产品和一些库存产品。互联网要是不落地跟实际结合的话，就会永远飘在空中。当然也不好严格的说谁好谁不好，大家都各有所长，未来应该是共荣的趋势，谁能把这些资源整合好谁就能胜。在这个尝试过程中肯定有失败，但是我觉得这个需要去探索，因为商业地产这个行业整体来说也就发展了十几年，所以还是需要一个时间过程继续发展观察。
   搜铺网记者：如今很多开发商或者运营商都在谈创新，您有没有这方面的经验可以跟我们分享一下？
   李亚明：说到创新不得不提到同质化，现在很多业态都大同小异，而创新必将基于这些同质化的业态，在这些业态上做出亮点。
   比如说宠物，它现在作为家庭的一员，人们把它当儿子当闺女去养。但如果我们可以在商场专门为宠物开辟一个通道甚至一个宠物电梯，那么就近去给宠物开展一系列的服务的话，你觉得它是不是也能带动商业的发展？再比如说我们一般传统的宠物店无非就是买买狗绳，买买小衣服，理理发这些，而国外的宠物店它可以进行比赛、教育培训，甚至还有定期的体检保养及护理。所以你要是到日本去考察，可以发现它一栋大楼基本上全是宠物乐园，这就是一个业态业种的创新。
   其次，我们在做北京远洋未来广场的时候，我们也做了一些大胆尝试。我们去找了很多北京的特色街，类似北京798、南锣鼓巷等等，这里有一些年轻人喜爱的比较有特色的品牌，我们尝试着将它们引入到购物中心。但是这些品牌他们有自己的发展逻辑，而且他们对购物中心的管理与街边店管理的差异不太熟悉，这时候就需要你的团队耐心的给他做规划和沟通交流，帮他们量身定做，辅导他们进入购物中心。比如说餐饮，如果开在街上的话，只有到点了才有人来吃饭，但是一旦搬到购物中心，从开门营业可以一直吃到晚上睡觉，它没有严格的吃饭时间概念。而且它还有人流的聚集效应，这是街边店无法比拟的。