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2014
李亚明：开发商应关注库存量、去化量和去化速度
文章来源：腾讯网
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图为北京汉博商业管理股份有限公司副总裁李亚明做客腾讯房产地产沙龙
9月16日上午，“楼市传统旺季鉴金九银十成色”——腾讯房产第32期地产沙龙在腾讯希格玛大厦一层演播室举办。北京汉博商业管理股份有限公司副总裁李亚明认为，与2008年房企境遇不同的是，当前开发企业资金充裕。除了迎合市场，以价跑量外， 开发商应该真正关注的是企业库存量、去化量和去化速度。
以下是文字实录：
李亚明：因为每家企业的属性，包括它所面临的市场判断可能都不太一样，我只想谈一下我的切实感受。刚才陈老师说，房地产开发企业受宏观形势影响比较大，早在1993年，当时我在深圳做房地产营销，经历了亚洲金融危机、2003年的调控、2004年的8·31大限以及2008年美国楼市变迁。现在中国楼市状况跟2008年有点像，那时北京房地产行业，尤其是
营销圈提出“抱团取暖”。
那个年代是什么呢？在资金缺乏、开发贷、个贷，银行的信托资金和其它产品融资条件不具备的情况下产生的。当时追求现金流，先要现金流，同时由于土地量的下滑，包括开发投资额的降低造成了2009年下半年和2010年那一拨的房地产业快速上涨的行情。当年北京的通州每平卖15000元，四个月就长到30000元/平了。
今年再反过来，这一轮宏观调控，包括从2010年开始，虽然新一届政府上台之后，中央没有在房地产这一块发出过多的声音，实际上这里头就像刚才陈老师说的，其实各行各业职能部门都表现了自己的一些态度，大家在这里去研究它。
今年形势跟2008年不同之处在哪儿呢？现在的资金非常充裕，这一轮我觉得各开发商要不要以价跑量？原来说了一句话是胜者为王，你先得先活下来，你才能有图谋。但是每个企业不一样，现在的资金有一个指标，我觉得应该关注的是库存量、去化量和去化速度。
从2010年到现在，我看了几个指标，一个是库存量上升了3倍，二是把去年1-8月份和今年1-8月份同比，开发投资额降了20%多，包括土地出让金这一块也有所下滑，只完成了去年的70%。像刚才杜总说的，开发商也有开发成本，包括现在产业工人的人工成本已经在上升。
此外这里还有两个指标，分别是个贷数据和开发贷数据。世界上没有一个国家像中国这样，让你无限制地买地的同时限制消费者去买。中国的特点就是人多地少。尤其是像北京这种城市，大家都想到这儿来闯闯世界、打拼，实现个人价值。
现在在拿地阶段的开发企业，包括下一阶段面临的可能是大企业的兼并和合并。我觉得这一轮跟上一轮2008年相比，我看到的应该是“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”，还不简简单单是你想跑就能跑得了。
总体来说，如果你从站在消费者的角度上来说，你想买的时候，该出手就出手。不用考虑别人，也不要跟别人去比。今年也是难得的，1994年、1998年、2003年、2004、2008年，基本上四五年便会有回调整，这是中国政策的一个特点。
