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2014
复合地产融资存在潜在的局限性
文章来源：财经网讯
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“中国经济正处在“三期”——增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的叠加时期。同时，2014年中国房地产也进入了调整期，预计未来1-2年房地产市场将进入中速发展期，并且行业调幅有可能大于市场调幅。”8月28日，汉博商业董事长朱友军在高通智库主办的“2014年中国地产金融日”论坛上如此表示。
朱友军表示：复合金融，在融资方面其实还是有一些瓶颈。因为过去地产以销售为主，复合地产是某一种产业和传统的地产结合，主要是通过营业收入做。例如“明天系”恒泰上市市盈率比较低在5%左右，作为一个产业地产通过跟地方的税收分成，通过跟政府的土地分成，这种情况下上市之前融资就出现了很多问题，因为他没有资产，也不是传统意义上的一级开发商。
在中国目前酒店还比较薄弱，都是通过酒店管理公司才能做得比较好，现在都是开发商自己在做，只有华润、中粮他们有一部分的经营能力，90%的开发商，中国的一线房企，前20名几乎有80%都不能做，这块的能力非常差，没有商业地产、购物中心的思维，也没有办法真正地运营好，现在基本上像中国的很多开发商采取的模式，比如像远洋一下子做了三个项目，这三个项目经营好，所以不管是商业地产还是住宅开发还是工业地产，后面经营创新都可以有很多话来讲。
以下为朱友军的发言实录：
朱友军：刚才复星地产、花样年、长沙先导、陈总都从自己公司的角度对地产和复合地产的看法，包括经营创新、复合金融这块儿做了一些总结。我对整个行业再稍微总结一下，复合地产刚才这位朋友已经讲的很清楚，其实它相对于第一地产而言，以土地为载体，在中国有很多做复合地产的公司，包括做产业地产的公司，包括刚刚上市的恒泰、华侨城是“娱乐+地产”，现在也在全国各地在做，包括现在的万达是“文化+地产”，大连海昌是“海洋乐园+地产”，复合地产的形式很多，包括宋总要做的养老地产，现在其实都在做，其本上每一个领域都有一、两个领头羊，复合地产在中国已经做了很长时间，包括花样年也讲到了把服务和地产融合在一起，给他们的社区提供很多配套方面的服务，现在市值超过了地产公司，我觉得这些都是复合地产的表现形式。
包括刚才讲的复合金融，刚才我们讲的这几种复合地产在融资方面其实还是有一些瓶颈。因为过去我们的融资很多时候，包括我们在开发的时候，包括一些大型企业通过债券、股市融资、增发、信托、基金融资，包括商业地产也是在开发前期跟地产一样，过去地产以销售为主。复合地产是把产业加进去，不管是体育、文化、旅游、医疗、娱乐、演艺，实际上都是某一种产业和传统的地产结合，我们把它叫复合地产，复合地产地产在传统、单一地产方面，融资还是有一些局限性，主要是通过营业收入做。这次恒泰上市，市盈率比较低，应该是在5%左右，作为一个产业地产通过跟地方的税收分成，通过跟政府的土地分成，这种情况下上市之前融资就出现了很多问题，因为他没有资产，也不是传统意义上的一级开发商。复合地产最后是通过上市退出，通过这样的融资解决这个问题，现在上市的大环境不好，国内停止了，在香港市盈率确实非常低，拿到的钱也很少。下一步在复合地产领域金融创新到底怎么做？因为我是做商业的，我就说一下汉博商业地产这块儿的创新。
汉博05年成立，做了十年，一直做商业全链条，包括策划、规划、工程管理、招商运营，现在我们又成立了基金管理公司，我们做后面的资管，这个全链条我们用了十年慢慢基本上整个打通了，目前在中国已经服务了将近有3000万平米的物业，明年大概自有管理物业有10个，将近100万平米，每年会增加将近60万平米的规模。原来我们做商业地产，前几年出现了一些瓶颈，就是在融资方面。传统的商业地产购物中心，除了像陈总他们有固定的客户，通过散售，主要是以写字楼为主。购物中心如果散售会出现很多的问题，很多的地产开发商不敢做购物中心，一旦做购物中心沉寂了大量的资金，没法退出，流动性就解决不了。这两年中信跟我们之间交流的非常多，他们认为中国进入了资产并购的好机会，而且他们认为我们资产流动性基本上快解决了，做的好，银行的贷款是非常容易做的。我们在合肥投了一个项目，当时也是看好这个机会，自己也参与了一些股份，从前期的拿地开始，一直到后期的策划、规划、招商、运营、融资，包括现在的资产管理全部由我们来做。当时我们用尽了所有的融资手段，包括一开始的开发贷，中间的基金、信托，到后期我们通过持有性物业贷款，把一系列的开发贷、信托、基金置换掉，现在正准备跟我们的合作伙伴，包括中信证券正在做REITs，虽然不是真正意义上的REITs，但是我相信在这两年之内如果REITs把征税的方式解决完了，我们准备把它打包到REITs，把后期的退出解决掉。相当于在合肥这个项目里面，从整个一开始到后期的整个流程都参与了，包括所有的经营手段用到了。
商业地产还有一个难题，就是现在这些金融机构在这段时间都在跟我们交流。他们在并购一些购物中心之后，发现这里面的难题是，比如说以10亿去收购，一定要把租金提高到1.5倍之后再通过REITs等其他的方式退出才能做到，但是他们没有专业的团队，所以这段时间他们一直在找我，希望成立一个基金管理公司共同管理资产，我们来做运营，把我们旗下管理的物业，包括把自己收购的物业打包在一起，然后发一个REITs。现在相对来讲，基本上比较明朗，已经在探讨做这样一个计划，然后汉博现在不仅仅是做服务商提供，从策划到融资到商业管理，我们现在更想怎么样在它的后期退出这一块能够解决掉，这一块是我们商业地产购物中心很多开发商不敢做的原因，而且今年为止零售行业非常不好，现在所有的购物中心开业过程中都碰到了租金下降、招商困难，很多城市都是购物中心一年开十几个，招商招不过来。在这种情况下，这些资本公司才能做债、做夹层、还是“债权+股权”，还是REITs，都要一起管理起来。在中国目前酒店还比较薄弱，都是通过酒店管理公司才能做得比较好，现在都是开发商自己在做，只有华润、中粮他们有一部分的经营能力，90%的开发商，中国的一线房企，前20名几乎有80%都不能做，这块的能力非常差，没有商业地产、购物中心的思维，也没有办法真正地运营好，现在基本上像中国的很多开发商采取的模式，比如像远洋一下子做了三个项目，这三个项目经营好，所以不管是商业地产还是住宅开发还是工业地产，后面经营创新都可以有很多话来讲。
