【搜房商铺网】虽然开发思维和理念有了一定的提升，也会主动积极地寻求一些专业化的解决方案。但同时我们也看到，2007年商业地产市场放量非常大，您觉得这还是一个理性的市场吗？
    【朱友军】这也许不是理性不理性的问题。首先从政府规划来说，有些是是政府规划成商用用地，对开发商来说是被动的。另一方面，也有开发商的原因，盲目看好商业地产的前景，还没有想好要做什么就投入了，这是主动的加入。这两种情况都有，但不完全一样。
    【朱友军】拿北京来说，今年放量是400多万平米，还有一个说法是600多万，我比较倾向于后者。太多的商业项目的出现，远远超出市场支撑的商业体量。事实上，很多开发商是做不好的，他们确实很头痛。说实话，我确实觉得有点一拥而上的感觉，其实开发商跟商户是很不对等的。
    【搜房商铺网】您认为要在一个才商圈里生存，新的项目如何体现它的优势？
    【朱友军】商业定位，是有高有低的。如果是直面的竞争，则大家的销售都会受影响。因此，需要找到差异化的东西。要对每一种业态的差异化分析。比如餐饮，可以分为东南亚、快餐等十几种，我们需要分析每一种业态，同时要考虑区域人口的特点。比如西单，一线品牌不会进驻；再说金源，肯定是以家庭为主的，并不适合专门针对年轻人的；再比如华贸，处于CBD的位置，比较适合高端的路线。总之需要因地制宜，不能背离区域大的方向。
    【搜房商铺网】原来集中的商圈，比如西单，实际上能够愉悦地购物的人究竟有多少？可能是值得怀疑的。所以是不是会存在有商圈分化的趋势？
    【朱友军】你说的有一定的道理，北京的三大传统商圈，王府井、西单、前门，都在改造。这里面就暴露出很多的问题。比如王府井，过去的规划是很乱的，东方广场是它的代表，它临着马路，应该还不错，但是往里走，很多商户都经营不好，都在进行升级换代。再如西单，整体的思路还是不错的，中友、君太都不是不错的。但是这里面必然会有的好有的坏，为什么会坏？那肯定是自己没找好自己的定位。从总体的体量来说，北京消化60万平米的商业面积应该是不成问题的，关键要看经营者怎么做。过去或许是品牌重复，档次参差。北京现在是一个多中心，城市太大，将来会逐渐形成以区域为中心，王府井会有固有的人流，但公主坟、燕莎、国贸、亚运村也都有固定人流。北京应该是多点，随着城市化进程的加快，会形成新的社区型的中心。同时，老商圈也在加紧改造，希望在原有基础上，增加新的体验式的业态，以及与中国的消费力有关的东西，期望焕发新的活动。
    【搜房商铺网】您认为副中心的潜力在哪里？
    【朱友军】一般来说，城市商圈分为几类，城市中心级、副中心级、区域型、社区型。北京市政府目前规划8个市级商圈，也就是打算将副中心划到市一级，当然，也会有区域型的发展成为副中心。一个城市需要有各种不同的层级组合、商业布局，市级的、副中心组的，都有自己的功能。对于北京这个大城市，大家还是喜欢就近消费。所以，培养更多的副中心会使交通、商业得到更加均匀的分布。国家正在做商业布局，要避免扎堆，为了使购物环境会更好，必定要想办法人流分散、商圈分散。副中心能使消费者分流，使在它周围的消费者形成一个新的中心。
    【搜房商铺网】能否在此分享一个汉博做过的成功案例？
    【朱友军】有的是城市的，有的是三线的，有的是旅游地产。我们的时间比较短，但有几个做得不错的。比如在锦州，从3个月时间把一个濒死的项目做到成功开业。再比如南城的首地大峡谷项目，已经做成当地最大的购物中心，品牌度都不错，租金也比原来增加了30%。