主持人：政府现在出台的金融政策，国九条里包含的一些内容，现在广泛的都理解它是一个解冻REITs的信号了。那么REITs一旦真的被国家鼓励大力发行之后，您觉得对商业地产能够起到立竿见影的融资效果吗？
    朱友军：目前中国一些大的开发商，也都意识到了房地产在现在的情况下，意识到持有型物业稳定性对它的重要作用，但是很多开发商都在把过去买的商业地产项目往外卖，为什么这样？因为他们的现金流是不够的。所以中国的商业地产发展确实需要一些时间。中国内地，包括这些大开发商，他们的开发模式都是用销售来的力量盖他们的持有型物业，一些已经开业的酒店和商场，不能给开发商带来更多的现金流和资本上更多的东西。为什么？像资本地产前几年不是很高，要上市，非常的不合算。再有一点，房地产企业现在不景气，没有钱盖更多的商业地产，报表不好看，所以被迫卖地。但是如果REITs一旦解决了，他们开发商业地产不用依赖开发住宅房地产挣来的钱，这样我们的商业地产才能真正的走起来。
    所以中国为什么要解冻REITs，一旦融资的问题解决好了，就可以解决消费，或者是和银行之间的组合。包括对持有型物业可以保有统一的管理权，在这种情况下，物业也能调整得越来越好，形象也会越来越好，就业率越来越好，它为社会创造的税收都是一个非常好的提升，对经济促进也是有益的。但是由于中国是刚起步的阶段，反过来说，在这个方面为什么一直这么长时间没有出来，也是中国政府在考虑这块和中国本土衔接的问题。
    主持人：关于REITs的金融产品这一方面的内容，朱总能否结合我们的商业地产再多做一些描述呢？
    朱友军：REITs相对把商业地产作为主要行业的开发商来说，更有利一些。我们接触到的一些国企来说，他们为什么不敢接触REITs，是因为抵押性没有解决，而且抵押率很低，能够从银行贷款很少，过几年也要还，所以贷款只是相对解决短期的问题。
    从长远来说，如果要想在商业地产做得更好一些，一定要把商业地产后面的融资平台打开。中国在这块有两种途径，一种是通过上市募集资金去开发，这点在中国目前的阶段很难做。第一个它的评估体系，按照上市回报率很低，资金价值很低。第二，它的成效很慢，它在前几年中回报都不是很高，相对来说有一点难度。如果说REITs一旦从开始做到发展了比较好的阶段，类似于大连万达和中粮这样的，已经有很多成熟的物业了，这时候他们就可以募集到很大的资金，然后用这些资金源源不断的开发，这样就能够实现在商业地产快速的发展。其实大连万达过去在澳大利亚已经做了一段时间的REITs，如果现在在中国也具备条件做REITs，这样的话他们就可以把这个钱做这种开发。这对原来以开发为主的投资商，用开发的资金来盖持有性的物业，能够解决他们资金的一些问题。
    如果REITs发展好，就会有一个专门的资产管理公司。这种资产管理公司除了REITs的物业之外，慢慢可以考虑变成一个私募基金，它除了管理这些物业之外，还可以募集一些资金继续参与投资物业，并且有可能把那些单个的资产包比较小的开发商组合在一起，对它们进行资产管理，并且主导上市，这样的话，就可以把那些资产包可能太小上不了REITs的开发商，也在资本上进行变现、融资。现在汉博和融科投资一直在探讨如何在资产管理领域怎么为未来大的开发商提供资产管理，如何把资产不够多的组合在一起进行资产管理，并且为他们提供咨询顾问，如何做到符合REITs资本的要求，能够上市。像你刚才说的，这块很多在研究，但是真正能够做到上市，也是需要一些优势的。包括像我们汉博这块，我们有很多的优势，融科他们做了这么多年，在政府政策了解方面，产品设计方面，以及资产管理方面，他们拥有很强的与基金、各类投行的合作关系，都可以使我们二者联合起来更具备优势，从之前到之后的资产管理和运营管理做下去。
    商业地产，要想有现金流出来，必须是从头到尾做起，包括真正有一个很好的运营团队和资产管理团队，不断的调整资金，价值最大化，通过资产管理使它在资本市场达到最优化的组合。现在我们在做这个事情，我们觉得在这块目前的商业地产上，他们都非常的感兴趣，但是不知道怎么做，所以需要专业的做REITs产品设计的公司来为他们提供帮助，我们也正在做这些事情。