刚刚过去的2008年对中国商业地产来说是难忘的一年，有奥运盛事的大利好，同时又难逃金融危机的阴影笼罩。年底，政府启动四万亿救市基金，以应对我国已有迹象的经济增长减速危机；金融政策方面，从国9条到30条，力图打消银行机构对信贷投放的担忧，REITs以及私募股权基金办法即将推出。此一系列政策的实施，为09年的商业地产带来何种影响？REITs对商业地产的发展，带来什么机遇？具体会在哪些方面对商业地产哪个环节产生作用？四万亿救市基金当中，有很大一部分用做保障型物业，这一政策对社区商业是否会有一定影响？我国社区商业的现状如何，在发展中会遇到何种问题？本期商业地产资深访谈，汉博顾问董事长朱友军先生将为广大新浪网友一一讲解。
   
本期嘉宾：汉博顾问董事长 朱友军
嘉宾简介：朱友军，经济法学硕士，乐居全国专家联盟成员。当过记者，做过律师，1999年进入地产圈，2005年成立汉博顾问。截至2008年，汉博顾问已服务了超过500万平方米的商业地产项目，涵盖购物中心、商业综合体、商业街、旅游商业、城市规划5个业态，建立行业操作流程体系。朱友军以其独特的理解和丰富的实践经验，推动了中国商业地产的有序发展，并将自己的理解融入大型商业地产的策划、招商、推广、运营管理中，赋予项目强烈的个人气质。被评为“中国商业地产推动力人物”“中国地产影响力人物”，中国商业地产杰出贡献人物，并受邀担任中南财经政法大学客座教授、中国人民大学特聘教授。

    主持人：今天非常荣幸邀请到汉博顾问董事长朱友军先生来到新浪聊天室，今天我们探讨的话题是2009商业地产的热看点。朱总是是我们春节后邀请到的第一位嘉宾，先跟我们网友打个招呼吧。
    朱友军：各位网友大家好，很高兴来到新浪乐居商业地产频道嘉宾聊天室。祝贺大家新的一年有一个好的心气，特别是我们的商业地产有一个好的发展。

09商业地产关键词：大有希望 资金瓶颈 快速发展

     主持人：今天探讨的话题是2009商业地产的热看点，首先请朱总对08年商业地产的市场情况做一个总结。然后用几个词来形容一下2009商业地产，您认为有哪几大看点？
     朱友军：总的来讲2008年中国房地产本来应该有一个好的发展，但是因为房地产特别是住宅市场，受到国外金融大势的影响，进而使中国的老百姓的观望气氛非常浓厚，使整个今年各个大城市，房地产行业都出现了非常大面积的滑坡，包括我们中国前十名的开发商，大部分都没有完成任务。包括万科，2008年的销售额比去年还下降了，没有完成任务。富力、合生等都与预定的目标有很大差距。
    08年非常多的商业地产的项目也搁浅了，由于资金的问题。目前中国开发商投资商业地产，80%还是用住宅的销售回款或者是住宅的利润投资商业地产。然后再通过开业以后银行的经营型贷款，或者是卖给海外基金，或者是长期持有。实际上在投资这里，现金流出现了很大的问题，包括富力把商业地产作为其主要的方向之后，由于销售回款不利，使商业地产投资出现了很大的问题。
    另一方面来说，实际上2008年商业地产也有几个好方向，餐饮、零售还有几个百货公司，在住宅市场下降百分之二三十的形势下，还可以保持百分之十五到二十之间的增长。可以看出来商业地产还是有一个很好的发展潜力。但是，这里面我们可以注意到，高端的商业实际上在这次经济危机中，受到的冲击可能会比较大。但是我们的中端或者是中低端，包括日常类的餐饮和零售还是保持着一如既往的增长。
    2009年，从整个中国来看，商业地产还会保持快速的发展。从我们公司接触到的一些项目来看，从一线城市，二三线城市甚至一些四线城市来看，商业地产的投资和放量速度非常快。在三线城市，很多地方有了自己的购物中心，并且购物中心的规模和大小，以及投资商都是有一定的实力和水平的。所以说，我总结来看2009年整个商业地产用几个关健词形容的话，第一个是大有希望，第二个是资金瓶颈，第三个是快速发展。商业地产整个行业处于快速的发展，在整个过程中，商家和商业地产之间的整体水平会越来越好，已经很快速地在前进，就是行业水平在提高。我觉得这个是2009年商业地产里面可能会出现的几个现象。　
    主持人：刚才您说到了09年商业地产的三大看点，我们现在一一地解析。第一个您说商业地产大有希望，这个从大的层面来说，比如政策。去年年底国务院的“国9条”透露出信息，中国的房地产信托投资基金(REITs)以及私募股权基金办法即将推出。REITs对房地产业的影响，应该说主要体现在商业地产领域。您觉得如果REITs出台的话，商业地产的发展机遇在哪里？
    朱友军：汉博有一个资产管理部，在与一些大的投行，包括首批试点的企业在做研究。中国商业地产为什么这几年发展比较慢，从2004年才开始有所发展，最大的原因就是一次性投资大，变现很难。可能开发住宅挣了十个亿，一个商业项目就投进去了，而且银行对这种贷款比较害怕，很少给贷款。即使开业了以后，很多银行也是做得比较少。对商业地产发展最大的瓶颈是资金。解决商业地产在盖完之后，如何通过运营之后变现的问题，是很关键的。这个变现包括上市，包括信托基金，包括CMBS(商业贷款抵押证券化)、经营型贷款，甚至国外的基金，保险公司，以及一些专门机构的收购等等。实际上中国企业对海外收购有一些限制，所以股权交易有一些困难。
    过去可能海外基金比较活跃，但是实际上真正的在中国成交的，占比例很少。就是因为他们的评估标准和中国不一样，这部分资金很难流入中国。特别是现在经济危机之后，他们在欧美投资的一些资产受到很大的影响，因此他们过去在中国市场活跃的一些基金都在撤离。
    国家在2008年，研究加快推出REITs，实际上包括了REITs和CMBS，现在普遍把这两种产品都是叫REITs，但具体是有区别的。股权式REITs是跟国外的REITs是一个意思，是按照一定的收益管理，获得一定的收入，然后再发一些REITs之后在资本市场进行流通。债券式REITs主要是债，跟贷款不一样。银行或者信托公司把这个卖出去，每年有一个固定的比较低的成本，比如银行贷款是百分之六点几，他是百分之四点几。这样的话，可以解决很多不符合REITs标准的申请，也就是要求不像REITs这么严格。我们公司现在正在和一些投行和基金正在联合起来，做这项目服务。因为对商业地产，相比金融机构，我们更专业一些，我们对他的评估体系，对他的定位更熟悉。然后需要这些投行的资金，进行发行。预计今年年底，或者2010年初会有一两个试点的产品出来，之后再慢慢琢磨，毕竟中国REITs和国外不一样。
    国内这么多年提到REITs，至今才有所进展，原因有两点。
    第一，中国的商业地产在新加坡，或者是香港发REITs很难，因为我们难以达到要求。一般是要求百分之六点五的回报，说白了是差不多在16年回本，他是按现金流贴息法。你想想一个商业地产租金收入，税费是很高的，再减去经营成本，最后达到6.5%是微乎其微的，只有那些已经开业五六年的项目，但是开业五六年以后，往往不需要他的资金了。中国现在在国内做REITs的话，只针对国内市场制订的标准相对宽容一些。这个不是哪个一两个投资商想发REITs就可以发得了的，你要达到要求。所以2009年很多的商业地产项目在建设过程中是做不了REITs的，必须开业以后，并且有一定的现金流才行。但是这个从长远来讲对商业地产是一个利好的消息，首先就解决了套现的问题。不像上市公司，一旦投资进去以后，每年回报率只有百分之五六，你养了五六年以后，增值部分是很大的。有了这么一个东西以后，就是有了一个现变手段，使过去一些不敢动商业地产的投资商可以去做了。
    第二点，现在的保险公司，还有国外的一部分养老基金和投行，他们可能在经济危机前提下，特别是中国销售类物业表现不很好的情况下，反而更看好这类持有性的物业给他们带来更好的收益。像新鸿基，在中环的一个项目一年的租金将近30多亿，这样他就有了稳定的现金流，而且利润可以占到百分之六七十左右，这样一年就有20个亿左右。所以08年你看有很多的项目开不出来，要么就一直推迟，或者就是开出来以后一直表现很差。08年真正在北京表现不错的，一个是西单大悦城，一个是新光天地。其它的都表现平平，有的甚至开不起来。
    商业地产要有很好的策划水平，到运营，到设计，到经营，各个专业的人能够团结在一起，共同把他做好，才能够到最后这一步，难度很大。还有商家，你要知道他的需求，要有很强大的商家阵容，这个项目才能出彩。经营之后，要有政策的支持，解决接下来的变现问题。还有一点，就是如何把它做起来，我们说的挑战就在这个地方。
    主持人：还要练好内功。