日前，汉博商业管理集团股份有限公司（下称：汉博商业集团）总裁王伟先生受邀接受联办传媒旗下财经新地产专访。财经新地产秉承二十余年专业新闻报道理念，坚持品质报道初心，聚焦财经热点，紧跟业界前沿。此次专访收录进新地产20周年特别策划专题杂志“讲述者”栏目。在访谈中，王伟先生从他的从业经历出发，从资本的角度讲述其对商业管理行业的独到见解。

“尽管进入商业地产行业 6 年了，但我仍是‘新兵’，公司里几乎每一个人都比我在这个行业所处的时间长。”熟悉资本市场和投融资业务的汉博商业集团总裁王伟先生，在接受财经新地产采访时谦虚地表示。

01

管理亟须精细化

2015 年加入汉博商业集团，是王伟第一份涉足商业地产行业的工作。此前的他一直身处投行界，曾在律师事务所、会计师事务所等专业中介机构执业多年，也曾于中科招商投资管理集团股份有限公司任执行副总裁兼投资决策委员会委员，先后分管过基金部、资产管理部、法务部、投行中心等部门，工作涉及了融、投、管、退的核心领域。

“那几年作为投行中的一员，真金白银投资了很多行业，唯独不知还有商业管理这个行业。”王伟继而表示，2015 年前投资界对商业管理行业并未“侧目”，这也说明较之其他行业，彼时的商业地产整体市场表现“起色不大”。

而王伟能够与商业地产结缘，是因为汉博商业集团筹备在公司创立十周年的时候能够成功挂牌。企业挂牌本身就有在资本市场融资的需求 ；此外，融资后也有迅速扩大，即投资并购的需求。于是，汉博商业集团需要投资界的人才来完成上述工作。被汉博商业集团董事长朱友军人格魅力所感染的王伟，就在那时决定与他一起干。

2015 － 2020 年，汉博商业集团在全国股份转让系统挂牌 ( 证券代码 ：831576)。挂牌以来，备受资本市场认可，股东涵盖深圳市创新投资集团、中信建投、东方证券、前海股权投资、天风证券等。目前，公司注册资本为 2.255 亿元，汇聚超过 500 名行业专才，总部设于北京，在上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州、合肥、南昌、厦门、郑州、沈阳、太原等重点城市设有分支机构，并在全国热门城市拥有诸多在管项目与团队。截至2021年10月31日，已管面积超1000万㎡。

王伟认为，律师、财务是通用技术，在哪类企业都会使用到这类基础知识。“投资业务上的锻炼，会对从事商业地产行业起到一些帮助。”在他看来，商业地产行业整体上就是一个投资行当，与私募股权基金的操作方式“投募管退”基本一致。

商业地产行业中的“管”即是商业管理和资产管理两个部分。商业管理中“管”集中于经营管理方面，区别于资产管理。“一直从事商业管理的人才，往往不太熟悉投资人的想法和关注点。”兼具投资和商管从业经验的王伟娓娓道来 ：私募投资投的是企业，关注企业是如何经营的，其需要对经营管理人提出要求。而商业人关注的是商户品牌和顾客，如何把“场”经营“火”；投资人关注的则是“场”如何退出以及变现的时间点把握，“场”的经营要与之匹配。

在王伟投身商业地产的这 6 年时间里，他明显感受到今天的投资人更加关注谁在管理项目，有无管理能力。而此前则是随着中国经济快速发展，地产物业价值本身的增长就足以满足获利预期，不用过多考虑经营管理状况。也就是说，经营欠佳的项目也有退出的可能。“这几年唯一没有变化的是退出渠道依然狭窄。而物业价值增长放缓，使得持有人要重点关注商业经营管理，才能使得物业价值提升，商管的重要性显著提升。”

2015 年，正好也是商业地产行业发展的一道分水岭。“2015 年前，互联网企业进入零售业，对线下商业造成很大的冲击。大量的百货向购物中心转型，由原来的卖货转变为贩卖场景，由经营货品改为经营客流。”王伟表示，2015 年后，大量经营不善的购物中心关门，商业愈发侧重精细化管理。

02

商管“钱”途

“目前资本市场对商管的熟悉程度不高，尚未把商管和物管划分为清晰的两个领域。”王伟进一步表示，前者是商业经营，后者则是维护物业能够达到商业经营的状态，二者的管理技术体系不同。物管的市场规模更大，几乎所有盖好的房子都需要物业管理。资产规模相对小的商管，其收入与经营质量有关，与人们的消费水平相关。

随着经济的发展，消费能力的增强或是提供服务的增加，都将增加销售额，进而增加租金，于是商管的收入就会增加。换言之，不用拔城掠地扩张在管规模，商管就能实现收入的提升。新兴业态进入购物中心，也是目前商场的收入增长点。“原先以百货为主的时期，是生活物品的销售，现在有许多服务业进入购物中心，包括教育、体育，特别是体验类的业态。”但王伟提醒道，“能够带来人流的业态承租能力往往偏弱，需要购物中心耐心培养，待其做大做强后再承担更高的租金。”

此外，商业形态越来越多，除了城市类购物中心、商街，还有亲子旅游性质的小镇，等等。商业管理的范畴越来越宽，同样会增收。

针对目前商业管理领域的高度分散局面，王伟预料到未来 10 － 20 年，或将呈现头部企业占领 70%－80% 市场份额的格局。

并且与酒店管理行业类似，未来由第三方商业管理团队去经营的市场渗透率也将越来越高。王伟强调，第三方商管团队需要具有策划创意能力，用以吸引人们的注意力，“但不是完全的天马行空，而是要预判创意点能够在未来适应本地的消费环境”，并以精细化管理和全产业链运营执行落地。

Q & A

Q1: 二十年前（2001 年）您在哪里？在做什么？

A: 从事投行相关工作。

Q2: 过去二十年，您最大的收获是什么？

A: 收获了一大批优秀的朋友，彼此能够一起共事，并把事情做好。

Q3: 过去二十年，您最大的遗憾是什么？

A: 没有给家人足够的陪伴。

Q4: 未来十年，您个人的小目标是什么？

A: 陪伴汉博做大做强，于己是有成就感的退休。

汉博商业集团总裁王伟先生

拥有律师和注册会计师资格。曾在律师事务所、会计师事务所等专业中介机构执业多年，熟悉资本市场和投融资业务，曾任职于中科招商投资管理集团股份有限公司，在中科招商任执行副总裁兼投资决策委员会委员，先后分管过基金部、资产管理部、法务部、投行中心等部门，工作涉及了融、投、管、退的核心领域，曾连续三年被公司评为年度人物。其合作共赢的理念、优秀的投资能力获得基金LP及被投资企业的认可，建立了良好的个人口碑。2015年加入公司。全面主持公司工作。