文/陈梦琴

又到一年年中盘点时，对于唯一不变就是持续变化的商业地产领域，2019年上半年发展状况如何？扑面而来的5G商业时代，购物中心又会有何变化？持续萦绕在商业地产人心头中的招商难、运营难、管理难的终极原因是什么？破局点在哪里？

带着上述问题，《商业星图》对北京汉博商业管理股份有限公司 （下称“汉博商业”，证券代码：831576）执行副总裁、市场发展中心总经理李亚明进行了专访，以下为访谈的具体内容：

商业地产的“三难”难在资本端

商业星图：您是2007年加入汉博商业，这12年来，您觉得商业地产发生了怎样的变化？最直接的感受是什么？

李亚明：首先，是商业地产所容纳的内容外延不断延伸，涉及的产业链不断延长。十几年前，标准的业态组合只有零售、餐饮、休闲娱乐和生活服务这“老四样”。现在则加入很多泛商业的内容落到商业项目中，比如儿童、体育、医美、文创、酒店、演艺、主题乐园、共享办公等。虽然移动互联技术解决了很多空间性的问题，但可以看到很多体验性强和拥有即得性的内容在商业项目中还是得到了前所未有的发展，前者以各种各样的娱乐休闲业态为代表，后者则是以社区商业主题及社群交流为代表。

第二，商业地产项目的效率被重新定义。以前常提的“地段论”成立的前提是“场”和“货”的匮乏，消费者无处可买，或者不得不买，项目的经营方可以等着生意上门来。现在可选的范围和类别多，再坐等，则可能无生意可做，倒闭的风险越来越大。因此，市场上目前更为关注经营的转化率，没有转化率，即便有人流量，但商家的坪效上不去，也不行。

第三，商业地产服务的客群变“懒”了。就如同以往我们做顿饭都要下厨房，现在则只需轻轻一按即可解决，客群的某些需求一旦被满足被调动就很难忽略掉。因此，未来的商业一定要有极强的目的性属性。体量大的商业项目可以让你解决吃喝玩乐购一体化需求，体量小的商业则是便利配套即得性需求。

 商业星图：2019年上半年已过去，上半年商业地产发展状况如何？

李亚明：如果说最大的变化，则是在项目放量、业态同质化、人才争抢策略等城市大战之下，商业消费活力也是城市活力的重要指标和面貌。在最近半年多，越来越多的看到政府关注到商业地产经营领域，无论提及“首店经济”还是“夜间经济”概念，还是推进通过联盟协会等组织推动城市更新、城市绿道、城市TOD类项目，某些城市政府在主动牵头承担一定的角色。开发商也由此意识到政府究竟需要什么，他们也由此来找到我们提供相应的服务。

商业星图：商业地产仍然面临招商难、运营难、管理难，您觉得造成这个现象的原因是什么？如何去破局？

李亚明：你说的这“三难”都是后端，也就是项目进入招商运营阶段的难。究竟难在哪里，且总是很难，应该归于更高层面的原因，即难在资本端，难在经营租金收益和商业资产开发不匹配，难在NPV、IRR。大家可以去算算，同样的投资金额去开发住宅，能赚多少，而开发经营商业则是多少。在国外有很好的金融及衍生产品做保驾护航，而国内相对滞后。商业地产的终极价值应体现在资本与资产管理的高低，通过资本的助力，放大商业管理效率，提升的商业资产价值，在资本市场获得溢价与退出。但是，这些国内目前没有完全打通。

商业星图：在零售业态，线上巨头频频收购线下企业，比如苏宁收购万达百货及家乐福中国80%股权，更早之前腾讯入股永辉，阿里收购高鑫，这背后反映什么？趋势会是线上将主导线下吗？

李亚明：线上巨头凭借什么收购线下，是因为他们很赚钱吗？在我看来，这背后更多的体现在其资本实力方面。往上延伸，应该去看到谁是真正的收购者，是BAT以及其他龙头电商的资方。他们目前看好这一领域，也意识到了线下流量的重要性。

5G会对行业供应链带来翻天覆地变化

商业星图：您之前说，2019年，汉博商业将把整租作为公司重要业务方向之一，“整租”如何去理解？

李亚明：我们说的整租，是一种轻资产的运营管理模式。具体而言，就是汉博商业与项目产权方签署超过20年的整租协议。为项目提供特有的定制化整租服务，即由汉博商业实施定位、设计、工程、招商、筹备开业并开展运营管理，项目产权方收取相应租金。产权方不用自建团队。

对于汉博商业而言，不仅可以赚取项目实际营收与预付租金的差额，还会通过此方式在全国管理更多的项目，形成自己的项目规模化优势。相比很多开发商做的轻资产，汉博的整租合作模式更为灵活且“性价比”更高。首先，开发商做轻资产，对项目的先天资质要求（城市、商圈、区位、体量、品牌等）会比较高，同时需要项目方去适应并顺从他们的商业模式和开发运营逻辑。相比较而言，汉博商业会更适应市场和产品自身，不会有过多的刚性要求和必须遵从的前置逻辑，模式灵活且可定制；同时，开发商转型做轻资产时，因为品牌背书，费用往往会比较高，这也给业主方带来高昂的成本，而汉博商业的取费标准能根据项目的实际情况量身定制，费用合理透明。

商业星图：我们看到，汉博商业分为场所端、品牌端、资本端这三大板块，从营收来看，哪个板块贡献最大？为什么？

李亚明：目前，还是场所端，因为这一直是公司的主营业务，也是汉博商业成长的基础，品牌端和资本端业务是公司在2015年挂牌新三板之后展开的，还在成长中。

商业星图：汉博定位于商业消费领域全产业链服务商，与其他机构相比，核心优势在哪里？

李亚明：核心优势在于汉博商业一直在围绕市场上的需求做创新的业务。这说来简单，但并非那么容易，需要对于行业发展有一定洞见。比如，早在2007年，在同行还仅提供定位咨询的时候，率先开拓了规划顾问领域，为设计方案提供专业的规划顾问，为项目提供功能导向的规划建议，让项目定位方案落地性增强；2010年，从顾问角色转化到运营角色，12万平米的湖州爱山广场是汉博商业第一个服务的运营管理项目，汉博商业也由此积累的大量的运营经验；2016年，我们通过品牌端服务，挖掘新兴品牌，不在局限在品牌资源代理的角色，而是推动品牌和项目形成良性互动，完善商业生态。

商业星图：有人说，4g改变生活，5g改变社会。您预测，5g会给购物中心带来什么变革吗？

李亚明：很多人说5G具有超带宽、低延时等特性，其实落实到商业项目商，初步理解就是VR/AR技术在商业中的应用，即建立无边界、高精度视觉质量的虚拟现实购物体验，激发消费。同时，我认为，这还不够，正因为这些特性，还会对B端行业产生很大的影响，因为目前B端的很多终端因为没有强大的服务器和处理器，还是会受限制于带宽及速度，有了5G则很不一样，这会对行业供应链等领域产生翻天覆地的变化。

商业星图：对于未来3年，汉博商业有什么样的具体规划？

李亚明：一是在新形势下与政府、资本金融机构、产业龙头及资产管理机构一起，共同努力，加快产城发展、产城及产商融合，不断满足城市消费者对美好生活向往和消费需求的需要。

二是在场所端发力整租业务，落地更多的汉博轻资产管理项目，并在创兴领域不断开拓，如：城市更新、文化旅游、特色小镇、旧物业旧工厂改造等；在品牌端，则是发掘更具体验性及成长力的新兴品牌，推动其做大做强。