未来京城将会有更多“商转办”项目入市，但须谨记，并非所有建筑都适合“商转办”改造
目前，“商转办”热潮正席卷京城。在望京地区，平安信托于今年第二季度出资12.5亿元收购了新一城购物中心，很可能将其改造成办公楼。而北京东北部地区一栋老式酒店的改造也将进一步推动这一热潮。
“商转办”，是指将绩效较低的零售中心、酒店和服务式公寓等地产改造为新的办公空间。
据不完全统计，北京已经或准备进行改造的“商转办”有10余个项目，共计40万-50万平方米的体量。“按此推算，‘商转办’在北京办公楼市场中的比重不到2%。”仲量联行北京研究部办公楼市场首席分析师米阳指出。
而且与新建办公楼相比，现阶段“商转办”进入市场上的项目存量也并不多，有点“雷声大雨点小”。
米阳认为，“商转办”仍是一种传统办公楼的优质补充，特别是在可购办公楼选择不多的情况下，给予投资人新的选择，也是市场表现不佳项目的一种出路。“在北京，众多投资人和业主持续有兴趣寻求新的可用于‘商转办’的潜在楼宇，以抢占先机。”
可以预见的是，更多的优质“商转办”项目将完工，会从今年下半年逐渐入市，从而在市场中形成一个比重相对较小，但具有独特特征的组成部分。
改造后，租金普涨30%-50%
地处北京东三环与工人体育场北路交汇处南面的盈科中心，还是原本百货的5层建筑形态，但在这里办公的企业有了一种新的体验——楼下有展示体验馆和部分商业，楼上则可以办公。
2016年第三季度，“小超人”李泽楷转手、基汇资本接盘的盈科中心“商转办”竣工入市，实现九成出租率。“盈科中心改造之前，即在太平洋百货时的租金也就每天5-6元/平方米，现转为办公楼，租金能够达到每天12-13元/平方米。”RET睿意德CEO王玉珂指出。
北京改造类的办公物业
来源：仲量联行研究部
与此前都是开发商主导不同，盈科中心是由资本力量作背后推手，从提升租金角度改造项目，并取得显著成功。“从盈科中心开始，‘商转办’比较被资本市场认可了。”戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事刘兵表示，资本预期的年化收益率基本在10%以上。
由于业主和投资人纷纷跟进，寻求更高的潜在收益率，在盈科中心之后，北京又出现了两个“商转办”项目。“近一年来，这些‘商转办’项目已实现的租金比此前作为零售中心、酒店或服务式公寓地产的租金上涨了30%-50%。”米阳表示。
北京“商转办”市场
来源：仲量联行研究部
除了诱人的数据，米阳认为，“商转办”迎小高潮的原因还在于，目前北京的甲级办公楼空置率一直保持在5%左右，是世界上甲级办公楼空置率最低的城市之一，而其租金则是亚洲地区第二高的城市。仲量联行研究部数据显示，截至今年第二季度，北京甲级办公楼净有效租金已是每月374元/平方米的高位。
此外，受政府开发限制政策的影响，开发商无法在市中心规划新的办公楼。由于北京办公楼市场中普遍存在被压抑的需求，并同时拥有大量的潜在升级需求，业主和投资人对“商转办”的兴趣自然浓厚。
找到“对”的项目
盈科中心的成功论证了“商转办”的可行性，给予了市场信心。而优越的地段是盈科中心“商转办”后租金翻了至少1倍的重要原因。“位于著名的三里屯地区，临近东三环且与地铁接驳，项目位置比较有优势。”刘兵说。
今年5月，中粮广场C座完成了由家居卖场改造成办公楼的变身。这个历时227天、耗资多达3.3亿元的改造项目坐落于长安街沿线，处于寸土寸金的建国门商圈。
改造升级后，中粮广场C座从原本4.6万平方米家居卖场及1.4万平方米的配套，调整为8.6万平方米的甲级写字楼和联合办公空间、1.6万平方米商业配套、1.8万平方米停车场及设备库房用地。王玉珂估计，现在中粮广场C座的租金溢价达60%-70%。
据记者了解，目前北京市场中的“商转办”更多处于核心区的边缘地带。比如太阳宫百盛位于望京和第三使馆区的中间位置，万科时代中心地处CBD的外延，还有处于金融街外延的项目，等等。当然，也有不在传统核心商圈的“商转办”。
“项目坐落在办公人群聚集的地方，‘商转办’后就不需要重新营造商务氛围。而且，传统办公商圈空置率较低，项目也有机会承载那些还想要入驻核心商圈的办公需求。”米阳的言外之意是，“商转办”条件之一为最好能够靠近传统核心商圈。
更多的优质“商转办”项目将完工，会从今年下半年逐渐入市
而要想找到“对”的“商转办”项目，还要考量建筑是否适合改造。
米阳举例道，例如，楼面形状奇怪的零售空间就很难被分隔为规格一致的办公空间。如果原来的零售空间缺乏数量充足的电梯，也无法为日后办公楼每天大量白领的上下楼提供支持。旧式酒店和服务式公寓楼建筑结构过时，如天花板低矮等，在改为办公楼时候可能受到限制。那些远远达不到办公空间标准的商用物业同样可能不适宜改造为办公楼。
“一旦发现了建筑硬件问题，有无适合的改造方案。”在米阳看来，这也需要充分考虑。
简言之，汉博商业研究院院长张海勇认为，“商转办”需具备4个物业条件：第一，项目要符合办公区位条件，且公共交通条件便捷。第二，每年大量办公楼入市的话，新出项目高大上，富有竞争力，“商转办”想要具备竞争力，物业本身形象及知名度要具备。第三，最好区域具备一定数量符合项目定位的客户资源。第四是建筑层高、动线、走廊明亮度、洗手间数量、电梯数量等硬件是否适合改为办公，是否有应对方案。
做“适宜”的改造
关于盈科中心的成功，除了选“对”了项目，其还把握住了时间点，既在北京新增办公楼很少之际入市，又拥有了“商转办”的先发优势，而较高的建筑改造品质也是业内公认的。
盈科中心拥有现代化办公楼的特征，如楼层较高、提供网络地板以及走廊明亮等，使该项目明显优于那些地段相对不好、位于办公楼集群边缘地带的其他新近完成的“商转办”。这些项目面临利用率低等多种阻碍因素，很难达到可与盈科中心相比的租金。今后，随着这些项目很快陈旧过时，它们在市场中的实用性也将受到挑战。
同样的，中粮广场C座“商转办”后的租金大幅增长，也受益于建筑改造的“新意”。全联房地产商会、商业地产研究会会长王永平曾在参观该项目时激动地表示，这是他见过的迄今国内“商转办”最令人兴奋的一个实例。“包括高颜值的公共空间设计、独具地域风情的创客空间，配备母婴室、扶梯的人性化设施，情景嵌入式的美食食集，还有书吧、健身房甚至禅室。总之，看后有一种想立即换办公室的冲动。”
而从中粮广场C座提供办公及少量商业配套服务，或是盈科中心兼具商业零售特点的办公做法上，王玉珂强调，“商转办”不仅需要优先选择商务区内建筑条件适宜的项目，改造后的产品还要有特色加分项。
此外，改造的策略与规划也很重要。据了解，地处金融街的一家酒店“商转办”改造策略是出租一层给办公租户，就改造这一层。与此同时，酒店还在正常运营。计划等到办公出租率达到50%的时候，才关闭酒店，整体改造。但是，办公租户选址时，往往等不及酒店所提出的改造时间，这使得该项目的办公入驻率一直不温不火。
记者就这家酒店差强人意的做法咨询业内人士时，其提醒到，酒店、零售中心和服务式公寓等地产在商业模式上与办公楼仍有不同，需要业主和投资人自身具备或找到具有比较资深相关行业经验的人才，“量体裁衣”明确项目改造策略与规划。
迄今为止，绝大多数的“商转办”规模相对较小，每个项目体量多在3万平方米-5万平方米之间，对北京整个办公楼市场的影响也就相对有限。换句话说，“商转办”仍是一些特例。那么，在寻求新的“商转办”商机前，业主和投资人切记自问一个重要问题：是否北京的所有建筑都适宜改造为办公楼？
